چالش‌های اجرایی “طرح جامع مسکن”

اقتصادتهران: طرح جامع مسکن که پیش‌نویس آن در وزارت راه و شهرسازی تهیه شده و قرار است در یک افق ۱۲ ساله شاخص دسترسی به مسکن را از ۱۲ سال به ۸ سال کاهش دهد با انتقاداتی از سوی کارشناسان مواجه است.

محمد سلیمانی نماینده مجلس طرح جامع مسکن را از چند جهت مورد سوال دانست و گفت: این سئوالات مطرح است که آورده دولت در طرح مذکور چیست؟ آیا فقط با وام ۵۰ یا ۸۰ میلیون تومان می‌توان مسکن کشور را رونق داد؟ آیا بانک‌ها با حجم عظیم بدهی‌ها و مطالبات بانکی بر اساس رونق بخشی به مسکن توان مالی مناسب دارند؟

وی متذکر شد: امکان تأمین چند صد میلیون تومان نقدینگی برای جوانان و دهک‌های متوسط برای ساخت و ساز یا خرید مسکن فراهم نیست بنابراین،‌ سهم متقاضی در طرح مذکور از نظر میزان منابع مالی مشخص نیست.

سلیمانی دوره زمانی ساخت و ساز را از دیگر موارد نامشخص در قالب طرح جامع مسکن دانست و افزود: آیا طرح جامع مسکن پروژه‌ای ۲ ساله است یا ۲۰ ساله؟ که این مشخص نیست.

یکی دیگر از اشکالاتی که کارشناسان به “طرح جامع مسکن” وارد می‌کنند برنامه‌ریزی از بالا به پایین است.

محمدمهدی مافی کارشناس مسکن نیز در این خصوص گفت: طرح پخته طرحی است که با نگاه پایین به بالا، ذی‌نفعان اجرای آن را در خود ببیند. اما به نظر می‌رسد طرح جامع مسکن در عین حال که توسط افراد متخصص و زبده تهیه شده، ارتباط تنگاتنگی با جامعه هدف خود برقرار نکرده است.

مافی، مشکل دیگر طرح جامع مسکن را عدم پیش‌بینی‌های لازم برای چگونگی اسکان و گستردگی جمعیت دانست و گفت: این طرح در عین حال که به مسائل اقتصادی خوب اشاره کرده و توانمندی اقتصادی دهک‌های مختلف را در نظر گرفته، به مساله‌ی چگونگی اسکان و گسترش جمعیت در پهنه‌های مختلف کشور اشاره نکرده است. گفته شده که تا افق ۱۴۰۵ قرار است ۱۲ میلیون واحد مسکونی داشته باشیم اما اشاره نشده که در چه پهنه‌ای امکان ساخت مسکن بهتر فراهم است؛ در حالی که هدف‌گذاری برای اسکان و رشد جمعیت در نقاط مطلوب، اهمیت بسیار زیادی دارد.

طبیعتا هر نقطه‌ای از کشور با توجه به شرایط اقلیمی، فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی از توان گسترش و نفرپذیری مشخصی برخوردار است. لذا به نظر می‌رسد اولویت باید مساله اقلیم باشد، سپس شرایط اجتماعی و اقتصادی. توجه کنیم که هر منطقه تا میزان خاصی توان گسترش دارد و ممکن است گسترش ساخت و ساز در یک منطقه با اهداف بالادستی در تضاد باشد.

مافی در این خصوص بیان کرد: ضمن این‌که لازم است از تمام پهنه کشور برای اسکان استفاده شود، با توجه به مسائل امنیتی و اجتماعی، اولویت باید حواشی و مرزهای کشور باشد. باید کنار مرزها را مملو از جمعیت کنیم؛ بخصوص در پهنه وسیع سواحل خلیج فارس که با مشکل کمبود جمعیت مواجهیم.

بنابراین گزارش، برنامه‌ریزی برای طرح‌های جامع و کلان در کشورهای پیشرفته معمولا بدین صورت است که در آن کشورها هزاران متخصص از طرق مختلف همچون دنیای مجازی برای تدوین یک طرح مشورت می‌کنند و در نهایت با یک توفان فکری، تک تک اجزا و سلول‌های جامعه را می‌بینند و طرح را تدوین می‌کنند که شاید لازم است چنین شرایطی برای طرح جامع مسکن نیز فراهم شود تا ضمن تدوین یک طرح جامع، از اقدامی شتابزده مانند آن‌چه از طرح مسکن مهر شاهد بودیم جلوگیری به عمل آید.

آیا یخ مسکن در حال آب شدن است؟

در خبر دیگری، رشد معاملات بازار مسکن، ارایه تسهیلات بانکی که به تحرک در بخش ساخت و ساز آپارتمان‌های کوچک انجامیده و فضای روانی مثبت ایجاد شده پس از «برجام» می‌تواند نویدبخش ورود سرمایه‌گذاری‌ها به بخش ساخت و ساز باشد.

به گزارش ایسنا، با انجام توافق هسته‌یی و ورود سرمایه‌گذاری‌ها به کشور، امکان رونق بخش مسکن بیش از پیش قوت گرفته که رشد ۵۰۶۷ موردی تعداد معاملات خرید و فروش بازار مسکن در مردادماه امسال نسبت به تیرماه با همه‌ی ناچیز بودنش، می‌تواند اولین نشانه‌های آب شدن یخ بخش مسکن پس از انجماد سه ساله باشد.

با توجه به گفته‌های رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، آمار معاملات بخش مسکن نشان می‌دهد تعداد معاملات این بخش پس از سیر صعودی در اردیبهشت و خردادماه، در تیرماه دچار افت نسبی شده و مجددا در مردادماه افزایش یافته است.

آمار ماهیانه معاملات بخش مسکن از ابتدای سال جاری تاکنون بدین شرح است: فروردین ماه ۵۱۵۴۰ مورد، اردیبهشت ماه ۹۳۶۷۷ مورد، خردادماه ۹۳۸۲۱ مورد، تیرماه ۸۱۶۹۵ مورد و مردادماه ۸۶۷۶۲ مورد. حال، سوالی که پیش می‌آید این است که آیا این افزایش نسبی معاملات می‌تواند نوید خبرهای خوش برای بخش ساخت و ساز باشد؟

رضا علیپور عضو سابق هیات مدیره سازمان نظام مهندسی در این خصوص می‌گوید: پارامترهای مختلفی در رونق بخش مسکن دخیل هستند که با توجه به ایجاد فضای روانی پساتحریم، ارایه تسهیلات به صنایع وابسته بخش مسکن و افزایش تعداد معاملات، گشایش‌هایی در این بخش دیده می‌شود.

وی افزود: وزیر راه و شهرسازی و تیم همراه ایشان در وزارتخانه افراد مجربی هستند و بعضا امیدواری‌هایی ایجاد می‌کنند که از ابزارهای لازم برای رونق مسکن است و می‌تواند چشم‌انداز مثبتی را پیش رو قرار دهد. اما در مجموع حل مشکل اشتغال، افزایش درآمد خانوارها و ارایه تسهیلات بانکی از جمله متغیرهایی هستند که بر بخش مسکن اثرگذارند و در این خصوص مشکلاتی وجود دارد.

از سوی دیگر حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور بیان می‌کند: یکی از عوامل اثر‌گذار در بخش مسکن بحث‌های روانی است مثلا وقتی مطرح می‌شود که مسکن دارد رونق می‌گیرد انگیزه برای ورود به این بازار بالا می‌رود، اما رشد قیمت مسکن در سال‌های گذشته بالا بوده، لذا ظرفیتی برای افزایش قیمت در آینده‌ای نزدیک وجود ندارد، چرا که ما هم‌اکنون با یک رشد کاذب در بازار مواجه هستیم.

حضور سرمایه‌گذاران و کارآفرینان خارجی طی روزهای اخیر و تاکید رییس‌جمهور بر وجود بسترها و ظرفیت‌های جمهوری اسلامی ایران، همکاری‌های جدید اقتصادی ایران در زمینه‌هایی همچون انرژی، نفت و گاز، صنایع پایین دستی، زیرساخت‌ها، مسایل علمی و دانشگاهی، همکاری مراکز تحقیقاتی و گردشگری از جمله زمینه‌هایی است که قطعا منجر به گره‌گشایی در اقتصاد کلان و به تبع آن بخش مسکن خواهد شد.

در این خصوص یک عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان این‌که بخش‌های مسکن و اقتصاد کلان، متاثر از یکدیگر عمل می کنند پیش‌بینی کرد که در صورت افزایش قدرت خرید مردم و نیز کاهش هزینه‌های ساخت ساز، شاهد رونق بخش مسکن طی یک سال آینده باشیم.

ایرج رهبر می‌گوید: بخش مسکن ۱۳ درصد از اشتغال کشور را شامل می‌شود؛ چرا که با ساخت هر ۵۰ تا ۵۷ متر مربع ساختمان یک اشتغال مستقیم و حدود ۲۵ صدم درصد اشتغال غیرمستقیم ایجاد می‌شود، لذا بخش مسکن با بسیاری از حوزه‌های اقتصادی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد.

هم‌چنین وزیر راه و شهرسازی با اشاره به شرایط اقتصادی کشور گفته است: دولت در آستانه یک شرایط جدید از منظر اقتصادی است که امیدواریم با پایان رسیدن مذاکرات ۱+۵ در وضعیت مناسبی قرار بگیریم تا بتوانیم از بازار بزرگتری در سطح دنیا استفاده کنیم. به گفته‌ی آخوندی شرایط اقتصادی ایران مانند انسانی است که دست و پایش شکسته و کسی هم دارد گلویش را می‌فشارد. همین که این فشار برداشته شود، امکان درمان فراهم می‌شود.

طبق برآورد وزارت راه و شهرسازی کشور سالیانه به ۹۵۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد که با توجه به سهم حدود ۲۰ درصدی مسکن از تولید ناخالص داخلی، این بخش از ظرفیت بسیار بالایی برای چرخش مالی در اقتصاد برخوردار است و انتظار می‌رود با برداشته شدن تحریم‌ها فعالیت‌های ساخت و ساز وارد عرصه‌ی جدیدی شود.