تلاش برای خارج کردن مسکن از کالای سرمایه‌ای

اقتصادتهران: جهش قیمت‌ها در سال ۹۱ موثر از چند عامل بود که مقابله با این عوامل می‌تواند دوباره آینده بازار مسکن را با چالش مواجه کند.

جهش‌های یکباره قیمت مسکن که در سال های ۸۶ و ۹۱ اتفاق افتاد، نه تنها یک عقب گرد در اقتصاد کشور بود بلکه آثار این جهش‌های قیمتی تا سال ها بر اقتصاد خانوارها باقی می ماند و رکود پس از این سونامی قیمت، تولید را در بازار مسکن به حالت نیمه تعطیل درمی آورد. به همین جهت اغلب کارشناسان و اقتصاددانان به دنبال یافتن راهکارهایی برای بازار مسکن هستند تا این بازار از حالت سرمایه‌ای خارج شده و یا با سونامی قیمت ها مواجه نشود.

اما عوامل مختلفی در بازار مسکن وجود دارد که مانعی برای ثبات قیمت‌ها است به خصوص ورود دلالان به این بازار که همیشه، مسکن را با تلاطم مواجه کرده است. آمارها حاکی از آن است که در زمان سونامی قیمت‌ها در سال ۹۱ ، تشکیل سرمایه در بخش مستغلات به ۴۳٫۸ درصد رسید در حالیکه تشکیل سرمایه در بخش ساختمان بیش از ۶۰ درصد کاهش یافت که این نشاندهنده حضور دلالان و سرمایه گذارانی است که تنها منجر به رشد قیمت ساختمان شدند.

این در حالی است که سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت حدود ۳۰ درصد، از اشتغال مستمر ۱۲ درصد، از تسهیلات بانکی ۲۵ درصد، از کل گردش نقدینگی کشور ۲۰ الی ۳۰ درصد، سهم دولت از کل سرمایه‌گذاری بخش مسکن نیم درصد الی ۳ درصد و سهم مسکن از بودجه خانوار حدود ۳۳ درصد است که تاثیر این بخش در کل اقتصاد کشور را نشان می‌دهد.

یکی از عوامل مهم تاثیر گذار در سونامی قیمت ها در بازار مسکن، ورود بانک ها به ساخت و ساز و فروش مسکن بود. شرکت‌های سرمایه گذاری که از سوی بانک‌ها تشکیل شدند با استفاده از سپرده گذاری مردم، وارد بازار مسکن شدند و چندبرابر قیمت منطقه، واحدهای خود را پیش فروش کردند.

در واقع بانک‌ها با پشتوانه اعتباری و مالی که در اختیار داشتند در بازار مسکن با مقبولیت اجتماعی روبرو شدند که همین موضوع باعث شد قیمت هر واحدی که از سوی این شرکت‌ها تعیین می شد بیشتر از قیمت دیگر واحدهای مسکونی باشد به همین دلیل پایه قیمت‌ها در مناطق مختلف به خصوص شمال تهران افزایش یافت.

همچنین این شرکت‌های سرمایه گذاری به ساخت و ساز برج‌های لوکس وارد شدند به خصوص در مناطقی که بنابر طرح جامع مسکن نباید ساختمان‌های چند طبقه ساخته می‌شد بنابراین ساخت و ساز در مناطقی که تعداد واحدهای بالایی در آن وجود ندارد، با رشد تقاضا مواجه شده و ناگهان قیمت‌ها را چند برابر افزایش داد.

در این خصوص عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی گفته بود که سوق دادن منابع به سمت سوداگری از عواملی است که منجر به افزایش قیمت مسکن و سوداگری در این بخش شد. همچنین بخش عمده تقاضاها نیز سوداگرانه است و متاسفانه این تقاضاهای سوداگرانه است که از طریق سیستم بانکی تامین مالی می‌شود.

همچنین حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک هم ورود بانک ها به حوزه ساخت و ساز مسکن را موجب افزایش چندبرابری قیمت ها در این بخش دانست و گفته بود: بانک ها در سال‌های گذشته وارد ساخت آپارتمان های لوکس شدند و قیمت‌گذاری را در هر منطقه افزایش دادند، بنابراین گاهی تا ۲۰ درصد بیشتر آپارتمان‌های لوکس خود را پیش فروش می‌کردند.

براساس این گزارش، موضوع دیگری که از عوامل موثر بر قیمت مسکن عنوان شده است، ارایه مجوزهای ساخت و ساز برخلاف طرح تفصیلی شهرها بوده است که ارزش یک زمین را به چند برابر افزایش داد. در واقع ارزش زمینی که تنها اجازه ساخت یک یا دوطبقه داشته باشد کمتر از زمینی با مجوز ساخت چندین طبقه است به همین دلیل ارایه مجوزهای بی ضابطه برای ساخت و ساز، ارزش افزوده زمین‌ها را بالا برد که همین موضوع از دلایل مهم جهش یکباره قیمت مسکن در سال ۹۱ است.

آمارها حاکی از آن است که ارایه مجوزهای بی رویه در ساخت و ساز موجب افزایش ۹ برابری قیمت زمین شد و از آنجاییکه سهم زمین در قیمت مسکن بالا است بنابراین قیمت آپارتمان هم با رشد ۶ برابری مواجه شد و تقاضای سوداگرانه را در این بخش افزایش داد. البته باید به این عوامل رشد قیمت ارز را هم اضافه کرد.

پس از افزایش نرخ ارز، قیمت مصالح ساختمانی هم با رشد زیادی مواجه شد و همین امر قیمت تمام شده ساخت مسکن را افزایش داد که این عامل در کنار ارایه مجوزهای بی‌ضابطه و سرمایه گذاری سوداگرایانه در بخش مسکن، سونامی قیمت‌ها را در سال ۹۱ به وجود آورد.

نرخ آپارتمان‌ها تا ۶۰ متر

از سوی دیگر در ماه های پایانی سال دسته ای از متقاضیان بازار مسکن که توان مالی برای خرید دارند، قبل از سال جدید وارد بازار می‌شوند تا پول کمتری را نسبت به سال آینده بپردازند.

برخی اجاره نشین‌ها زمان جابجایی خود را به ماه‌های پایانی سال موکول می‌کنند تا در شب عید وارد خانه جدیدی شوند، برخی از مستاجران هم برحسب اتفاق زمان اتمام اجاره نامه آنها ماه‌های پایانی سال است بنابراین همیشه در نزدیکی عید، مشتریان بازار اجاره وجود دارند که بنگاه‌های املاک مراجعه می کنند.

البته در شرایط فعلی، مشخص نیست که چه آینده‌ای در انتظار بازار مسکن است و اینکه سیاست‌های دولت در این بخش کی به اجرا می‌رسد. اما تجربه نشان داده که متقاضیان سعی دارند تا همیشه قبل از شروع سال جدید واحد مناسب خود را خریداری کنند به همین دلیل مراجعه به بنگاه‌های املاک در ماه های پایانی سال بیشتر می‌شود.

براساس گزارش میدانی مهر، واحدی ۵۶ متری و یکخوابه، طبقه ۳ با آسانسور، پارکینگ، انباری و عمر ۲ ساله ( کلید نخورده ) در گلبرگ غربی قیمت ۲۱۸ میلیون تومان فروخته می شود و در سهروردی شمالی واحدی ۶۰ متری و دوخوابه با عمر ۱۰ساله، ۳۲۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.

واحدی ۶۰ متری در نارمک – گلستان یک خوابه بدون پارکینگ با قیمت ۲۳۸ میلیون تومان فروخته می شود و در بلوار فردوس – ورزی واحدی ۵۹ متری و یکخوابه، سوپرلوکس، طبقه ۵ ۲۶۳ میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

همچنین در شمال چهارراه وحدت اسلامی واحدی ۵۷ متری با انباری و بالکن، متری ۲ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان به فروش می رسد و در خواجه عبداله واحدی نوساز با مساحت ۶۰ متر، یکخوابه متری ۷ میلیون تومان فروخته می‌شود.

در تهرانپارس واحدی ۵۶ متری و یکخوابه با پارکینگ ۲۱۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است و در فردوس غرب واحدی ۵۶ متری دوخوابه و نوساز، ۳۱۰ میلیون تومان به فروش می رسد.

براساس این گزارش آپارتمانی ۵۶ متری و دوخوابه با عمر ۱۴ ساله با ۱۰متر حیاط خلوت مسقف، فاقد پارکینگ در جنت آباد – لاله، ۲۰۵ میلیون تومان قیمت گذاری شده است و مقطوع ( پارسا ) و در سهروردی شمالی، بالاترازپالیزی واحدی ۶۰ متری و دوخوابه با پارکینگ و انباری ۳۳۰ میلیون تومان به فروش می رسد.

در فردوس غرب – بهار شمالی هم واحدی ۵۸ متری و یکخوابه ۲۳۷ میلیون تومان فروخته می شود و در اشرفی ۲۲ بهمن آپارتمانی ۶۰ متری ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به فروش می‌رسد.