آرامش به همراه رونق نسبی بازار مسکن در راه است

اقتصادتهران: اگرچه مدت زمان باقی‌مانده تا پایان سال برای رونق بازار مسکن کافی نیست اما از هم اکنون این بازار با فعل انفعالاتی همراه شده و رونق نسبی شب عید در این بازار اتفاق افتاده است و بنابر آمار اتحادیه املاک، معاملات مسکن افزایش داشته است. این در حالی است که شاید برای پیش بینی این بازار در سال آینده کمی زود باشد اما برخی از کارشناسان، آرامش نسبی در این بازار را همراه با رونق نسبی برای شش ماه ابتدایی سال آینده پیش بینی می‌کنند.

از سوی دیگر، رونق فروش آپارتمان‌های نوساز و قیمت بالای این آپارتمان‌ها، مالکان خانه‌های کلنگی را وادار به فروش و ساخت املاک‌شان کرده و سود چند برابری را نصیب آنها می‌کند.

در همین رابطه دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران درباره پیش‌بینی خود از بازار مسکن در سال جدید اظهار کرد: در شش ماه ابتدای سال ۱۳۹۴ روال به همین شکل خواهد بود و تا زمانی که در زمینه‌ی سیاست‌گذاری‌های بالادستی اتفاق جدیدی نیفتد روند بازار تغییری نخواهد کرد.

محمد مهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران درباره اولویت‌های بخش مسکن در سال ۱۳۹۴ اظهار کرد:یکی از مهم‌ترین اقداماتی که از سوی وزارت راه‌ و شهرسازی باید انجام شود پرداختن به بخش‌های زیست محیطی ساخت‌وسازها است.

وی با بیان این‌که مسائل مربوط به شهرسازی و ساختمان‌سازی قابل پیگیری است، تصریح کرد: متاسفانه در حال حاضر مبانی اولیه در این موارد در کشور پایه‌گذاری نشده است.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران تاکید کرد: متاسفانه به سمتی پیش می رویم ‌که شهرهای ما از محیط زندگی دور می شوند و قابلیت شهرها در کشور نمی‌تواند گسترش زیادی داشته باشند و باید تا جایی گسترش وجود داشته باشد که آسایش و آرامش برای زندگی در آن ها وجود داشته باشد.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران با تاکید بر این‌که مهم‌ترین اولویت بخش مسکن در سال ۱۳۹۴ مسائل زیست محیطی است، افزود: اتفاقاتی که در شهرهای جنوبی کشور افتاده مسائلی است که باید از سوی وزارت راه‌ و شهرسازی هم به آنها توجه شود، چرا که متاسفانه در این زمینه آگاهی‌های کمی وجود دارد.

وی خاطر‌ نشان کرد: هنوز برنامه‌های مشخصی در این زمینه در نظر نگرفته شده تا حداقل آسایش زیست محیطی در شهرها فراهم شود.

مافی با اشاره به این‌که مسائل زیادی در این حوزه از جمله کیفیت ساخت‌وساز، نحوه‌ی مدیریت، ضوابط و مقررات و همچنین نظارت و اجرا وجود دارد تصریح کرد: طرح‌هایی از قبیل افزایش وام خرید مسکن و لیزینگ مسکن بحث‌هایی است که می‌تواند نقدینگی را دراین بازارتجدید کنند که این امر خود یک گام به پیش در این حوزه است.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران با بیان این‌که با رونق ساخت روند تولید تقویت می‌شود، گفت: بدین ترتیب با افزایش میزان عرضه می‌توان قیمت‌ها را به تعادل نزدیک کرد.

وی با اشاره به این‌که باید در شیوه‌های ساخت‌وساز بازنگری‌های عمده‌ای صورت گیرد تا بتوانیم از مصالح مناسب‌تر استفاده کنیم، گفت: بدین ترتیب فاصله بین متقاضی و کالای تولید شده کمتر می‌شود و متقاضیان می‌توانند آسان‌تر اقدام به خرید کنند.

وضعیت بازار خانه‌های کلنگی در تهران

برخی از خانه های کلنگی شرایط ویژه‌ای مانند مجوز ساخت تا چندین طبقه و امکان استفاده از تسهیلات اعتباری را دارند که این امر قیمت یک ملک را با افزایش زیادی مواجه می کند، همچنین شمالی یا جنوبی بودن یک ملک کلنگی از هم عوامل تاثیرگذار بر قیمت و خرید آن است.

در این میان، تمایل سازندگان برای خانه های کلنگی در منطقه مناسب و با بر زیاد بسیار بیشتر است و اگر مالک یک خانه کلنگی توان مالی زیادی برای ساخت خانه کلنگی خود نداشته باشد، بنابراین سازنده‌ای را برای مشارکت در ساخت انتخاب می کند که معمولا هم در اینگونه معاملات ۶۰ درصد به مالک و ۴۰ درصد به سازنده تعلق می‌یابد اما در برخی از موارد این شرایط تغییر می کند.

اما نکته جالب این‌جاست که در چند سال گذشته تعریف خانه کلنگی تغییر پیدا کرده است. اگر تا ۱۰ سال پیش عبارت «خانه کلنگی» برای ساختمان‌های با عمر حداقل بیش از ۳۵ سال به‌کار برده می‌شد، اکنون در محله‌های مختلفی از شهر تهران شاهد تخریب ساختمان‌هایی هستیم که بیش از ۱۰ سال از عمر مفید آنها نمی‌گذرد.

علت این موضوع را می توان در ارزش افزوده ایجاد شده بخش تخریب خانه‌های کلنگی جستجو کرد؛ از این رو چرخه تبدیل خانه‌های کلنگی به آپارتمان‌های نوساز سبب شده است تا هر اندازه عرضه آپارتمان‌های نوساز در شهر افزایش پیدا می‌کند، عرضه خانه‌های کلنگی کاهش یابد. همین امر نسبت قیمت آپارتمان نوساز و کلنگی را به نفع خانه‌های کلنگی تغییر می‌دهد.

معمولا پیشرفت قیمت املاک کلنگی نسبت به واحدهای نوساز چند برابر بوده است چرا که با محدود شدن عرضه هرکالا، قیمت آن افزایش پیدا می کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که معیارهای خرید و فروش خانه کلنگی را می توان در چند فاکتور ارزیابی کرد، یکی شرایط قدر‌السهم و تراکم آن، به این معنی که به عنوان مثال یک زمین ۲۰۰ متری با یک طبقه ساختمان، قدر السهم تراکم ۲۰۰ متری دارد اما همان زمین ۲۰۰ متری با ۴ طبقه ساختمان، به هر طبقه ۵۰ متر از زمین تعلق می گیرد و به عبارت دیگر، “عرصه” همان زمین و “اعیان” ساختمان است.

نکته دیگر ابعاد زمین است به عنوان مثال زمین ۲۰۰ متر مربعی با ابعاد ۱۰*۲۰متر بهتر از ابعاد ۸*۲۵ متر است زیرا عرض بیشتر زمین مرغوبیت بهتری دارد و امکان ساخت پارکینگ بیشتری را در اختیار سازنده می‌گذارد.

نکته دیگری که در خرید ملک کلنگی باید در نظر گرفت شمالی یا جنوبی بودن است، چنانچه ملک شمالی باشد، باید ۶ درصد مساحت موجود زمین را در هنگام ساخت به عنوان نورگیر اختصاص دهد. مثلا در همان زمین ۲۰۰ متر مربعی چنانچه شمالی باشد در زمان ساخت ۱۲ متر مربع باید نورگیر داشته باشد. یعنی اینکه در هر طبقه ۱۲ متر مربع متراژ مفید کمتری نسبت به زمین جنوبی(یعنی ملکی که در جنوب خیابان یا گذر واقع است) وجود دارد.

قیمت خانه های کلنگی در برخی مناطق تهران

یک خانه کلنگی واقع در خیابان ۱۷ شهریور خیابان حداد عادل به متراژ ۱۰۲ متر و بر(عرض) ۱۰ متر، به قیمت متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به فروش می رسد.

یک خانه کلنگی واقع در علی آباد شمالی سمندر خیابان همدانی خیابان قربانی به متراژ ۲۰۷ متر و بر (عرض) ۱۰ متر، به قیمت متری ۴ میلیون و ۶۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است.

یک خانه کلنگی واقع در جلفا خیابان دوراج به متراژ ۱۰۸ متر و بر (عرض) ۶ متر، به قیمت متری ۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است.

یک خانه کلنگی واقع نامجو خیابان سلمان فارسی به متراژ ۱۱۷ متر و بر (عرض) ۶ متر، به قیمت متری ۴ میلیون و ۷۸۵ هزار تومان برای فروش معرفی شده است.

یک خانه کلنگی واقع در شمس آباد نرسیده به خیابان شهید قربانی به متراژ ۲۱۰ متر و بر (عرض) ۱۰ متر، به قیمت متری ۹ میلیون و ۵۰ هزار تومان به فروش می رسد.

یک خانه کلنگی واقع در ابتدای قصرالدشت بعد از بهنود به متراژ ۱۱۳ متر و بر (عرض) ۶ متر، به قیمت متری ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است.

یک خانه کلنگی واقع در خاوران خیابان سادات خیابان شهدای ملا شریفی به متراژ ۱۰۰ متر و بر (عرض) ۶ متر، به قیمت متری ۵ میلیون تومان به فروش می رسد.

یک خانه کلنگی واقع در هفت تیر خیابان مفتح جنوبی به متراژ ۴۱۵ متر و بر (عرض) ۱۱ متر، به قیمت متری ۱۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

یک خانه کلنگی واقع در الهیه خیابان استانبول به متراژ ۳۱۵ متر و بر (عرض) ۱۳ متر، به قیمت متری ۲۵ میلیون تومان معرفی شده است.