تاثیر افزایش تسهیلات بانکی بر قیمت مسکن از زبان رييس اتحاديه

گروه اقتصادي: رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران می گوید: “با توجه به افزایش تسهیلات بانکی شاهد افزایش حجم معاملات در 6 ماه دوم سال هم خواهیم بود.”

شهریور، به ماه نقل و انتقلات در بازار مسکن مشهور است. اگر چه در سه سال گذشته وضعیت بازار مسکن در شرایط “رکود” به سر می برده اما معمولا فعالان این بازار معتقدند در فصل تابستان، وضعیت نسبت به بقیه سال مناسب تر است.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز با تایید این موضوع به می گوید: :در حال حاضر وضعیت بازار مسکن نسبت به سال گذشته بهتر است اما انتظار ما این است که در روزهای پیش رو معاملات بیشتری صورت بگیرد.”

او همچنین نسبت به طرح ارائه شده به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن تاکید می کند با وجود مخالفت ها و انتقاداتی که وجود دارد، نسبت به این طرح خوش بین است.

عقبایی درباره حجم معاملات امسال به تدبیر می گوید: امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته شاهد رشد هستیم. اما آن ایده آلی که فکر می کردیم هنوز به وجود نیامده و توقع داریم که حجم معاملات افزایش بیشتری پیدا کند.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران به بازار مسکن در شهریور ماه اشاره و عنوان می کند: “پیش بینی من این است که ما در شهریور هم همین ثبات قمت ها را داریم و شاهد افزایش قیمت حداقل در پایان شهریور نخواهیم بود.”

او حجم معاملات در بازار مسکن را در ماه های باقی مانده از سال خوب میداند و در این باره می گوید: “به نظر من با توجه به افزایش تسهیلات بانکی شاهد افزایش حجم معاملات در 6 ماه دوم سال هم خواهیم بود.”

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران افزایش ارائه تسهیلات را برای آینده بازار مسکن و مشتریان خوب ارزیابی می کند و و مطرح می کند: “این طرح را ما خودمان داده ایم و بعد از آن وزارت راه و شهرسازی آن را مطرح کرد. رویکرد ما برای ارائه این موضوع افزایش تسهیلات بانکی بوده است. بین80 الی 90 درصد قیمت مسکن را پیشنهاد داده ایم تا تسهیلات بانکی در اختیار خریداران یا متقاضیان مسکن قرار دهند.”

او معتقد است: “این طرحی است که با توجه به وضعیت معیشتی مردم به خصوص اقشار آسیب پذیر جامعه به خانه دار شدن آنها کمک کند.”

عقبایی درباره تاثیر افزایش تسهیلات بانکی به “تدبیر” می گوید: “این طرح یک عامل محرک بازار است اما می تواند افزایش قدرت خرید مردم را بالا ببرد و حجم معاملات را افزایش دهد. همچنین بازار را از این رکود خارج کند.”

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره مخالفت هایی که با این طرح در سطح کارشناسان وجود دارد عنوان می کند: “بالاخره هر طرحی که ارائه می شود موافقان و مخالفانی دارد، من خود از موافقان طرح افزایش تسهیلات بانکی هستم. عده ای مخالفت و مطرح کرده اند که این طرح تورم را بالا می برد و عده ای هم صحبت های دیگری داشته اند.”

این موضوع در حالی از طرف رییس اتحادیه معاملات و املاک استان تهران مطرح می شود که برخی کارشناسان معتقدند درست است که افزایش وام خرید بازار مسکن را برای زمان کوتاهی به صورت موقت از رکود خارج می کند. اما چون این کار تورم را بالا می برد به مرور زمان بازار را به رکود عمیق‌تری خواهد کشاند.

منتقدان این طرح مطرح می کنند چون این بازار نهایتا به زمین وابسته است. حتی با وجود رشد 40 درصدی در ارائه تسهیلات از طرف بانک ها هرچند که دولت رشد 40 درصدی را در تسهیلات پرداختی داشته اما نتیجه آن رشد بیش از 200 درصدی قیمت مسکن است که ناتوانی خانواده را در پی خواهد داشت.

به همین منظور نمایندگان مجلس پیشنهادهایی برای خروج از رکود با استفاده از ظرفیتهای بخش مسکن ارائه داده و مطرح کرده اند، مهم‌ترین مشکل طرف تقاضا در بازار، بالا بودن سهم تقاضاهای سرمایه ای است. براساس این طرح دولت می‌تواند برای کنترل این بخش از بازار از 7 سیاست‌ پیشنهادی که عبارتند از ایجاد سامانه شفاف اطلاعات املاک و مستغلات، اخذ مالیات بر عائدی سرمایه در بخش زمین و مسکن، اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه، اخذ مالیات از خانه های لوکس و گران قیمت، اخذ مالیات بر ارزش زمین، اخذ مالیات از زمین‌های موات و بایر و جلوگیری از فعالیت نهادها و بانک در حوزه املاک و مستغلات استفاده کند.

عقبایی درباره طرح ارائه شده از طرف نمایندگان مجلس به تدبیر می گوید: اینها طرح های خوبی است من با همه این طرح ها به طور کلی موافق هستم اما باید نحوه عملیاتی و اجرایی شدن آن با توجه به وضعیت فعلی کشور در جامعه مشخص شود.

 تحولات مرموز در بازار مسکن

جای این سوال مطرح است که در شرایط کنونی با توجه به این‌که تیم اقتصادی دولت آگاه به وضع پرابهام بازار مسکن هستند، چرا باید درخواست پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی را داشته باشند؟

آغاز پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مسکن می‌تواند همزمان با افزایش قیمت مسکن به خصوص برای خانه‌های نقلی باشد؛ چراکه بازار تحریک شده و گروهی که خانه‌هایشان در این مدت به دلیل افت قدرت خرید مردم، روی دستشان مانده بود، به سوداگری در بازار پرداخته و قیمت‌های خود را بنا به میل خود بالا می‌برند.

می‌گویند بازار راکد است؛ شواهد بازار هم این موضوع را تایید می‌کند. اما این رکود حاکی از نبود تقاضا یا کاهش عرضه نیست، بلکه به حدی خانه در اقتصاد ایران تولید شده که به گفته دولتی‌ها، روی دست آنها هم مانده است. تقاضا هم در بازار برای خرید مسکن وجود دارد و گزارش وضعیت هزینه و درآمد خانوارهای روستایی و شهری کشور در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که ۴۱ درصد خانوارهای شهری ایران ملک شخصی ندارند و ۲۳ درصد خانوارها در خانه‌های اجاره‌ای به صورت رهن و اجاره سکونت دارند و ۱۸ درصد نیز در خانه اقوام و پدر و مادر و دوستان و یا به شکل‌های دیگر سکونت دارند.

این آمارها نشان می‌دهد که بخش بالایی از خانوارهای کشور به‌دنبال خرید یک سرپناه برای زندگی خود و رهایی از پرداخت اجاره‌های بالا هستند، اما مساله این‌جاست که قدرت خرید مسکن را ندارند. در حال حاضر در کلانشهری مانند تهران قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ۳ میلیون تومان در پایین‌ترین نقطه تهران آغاز می‌شود و تا قیمت‌های سرسام‌آوری همچون ۲۰ میلیون تومان برای خانه‌های لوکس در بهترین نقاط پایتخت می‌رسد.

در چنین شرایطی، دو مقام ارشد اقتصادی دولت پیشنهاد پرداخت نیمی از قیمت خانه را به صورت تسهیلات و با نرخ سود مناسب در قالب صندوق پس‌انداز وام مسکن داده‌اند؛ به‌طوری وزیر راه و شهرسازی در روزهای گذشته با اشاره به جزییات طرح مشترک خود با رییس‌کل بانک مرکزی، اعلام کرد که در قالب این طرح حدود ۸۰ میلیون تومان تسهیلات به زوج‌های جوان پرداخت می‌شود و آنها (خانه اولی‌ها) نیز باید ۷۰ میلیون تومان داشته باشند تا بتوانند یک واحد مسکونی ۷۵ متری را در محله‌های قدیمی تهران خریداری کنند. براساس این طرح، طی ۵ سال ۱.۵ میلیون فقره وام به متقاضیان هدف پرداخت خواهد شد. طبق گفته ولی‌اله سیف، احتمال دارد تامین وام ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن در شهریور ابلاغ شود.

اعلام این خبر اگرچه لبخند را بر لب مستاجران و به خصوص جوانان می‌نشاند، اما به اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن، ایرادهای فراوانی به آن وارد است و تاکید دارند که اجرای این طرح و تزریق این منابع به بازار می‌تواند برای بخش مسکن خطرناک باشد؛ آن هم در شرایطی که آمارهای رسمی حاکی از آن است که ۶۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی در جامعه وجود دارد.

این تجربه تلخ را در دوران احمدی‌نژاد شاهد بودیم؛ در حالی که مقامات دولت‌های نهم و دهم معتقد بود که توانسته‌اند با کمک پروژه مسکن‌مهر، قیمت مسکن در کشور را مهار کنند، اما براساس گزارش مرکز آمار ایران، در خلال سال‌های ۸۴ تا ۹۱ متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران ۴۵۹ درصد افزایش یافته است.

در این مدت هیات وزیران او سعی کرد با اعطای وام‌های بلندمدت و افزایش سقف وام مسکن، به ادعای خود مبنی بر خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد جامه عمل بپوشاند، اما به دلیل تورم فزآینده قیمت‌ها در این دولت‌ها که موجب بالا رفتن قیمت مواد اولیه ساخت مسکن و در نتیجه افزایش قیمت نهایی مسکن شد، این اقدام با موفقیت همراه نبود. دولت احمدی‌نژاد این اقدام را در راستای تقویت توان مالی مردم برای خرید خانه انجام داد؛ در حالی که بسیاری از کارشناسان بارها متذکر می‌شدند افزایش وام در انتها به افزایش بیشتر قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌انجامد.

با داشتن چنین تجربه‌ای، به نظر می‌رسد که پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی نیز آثار نگران‌کننده‌ای در بازار مسکن داشته باشد و قیمت مسکن و اجاره را به طرز قابل تاملی بالا برد. نکته جالب این‌جاست که این نوع تسهیلات، خانه‌های با متراژ پایین را هدف‌گذاری کرده است و بنا به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی، در صورتی که متقاضیان ۷۰ میلیون تومان داشته باشند، با ۸۰ میلیون تومان تسهیلات که ۱۵۰ میلیون تومان می‌شود، می‌توانند خانه بخرند.

این در حالی است که تقریبا یک واحد مناسب، نوساز و در پایین شهر کمتر از هر مترمربع ۳ میلیون تومان نیست، بنابراین با این پول فقط می‌شود یک خانه ۵۰ متری خرید و این متراژ خانه برای زندگی خانواده‌هایی که بیش از سه نفر باشند، بسیار سخت خواهد بود. بر این اساس، خانوارها اگر بخواهند یک واحد تقریبا دو خوابه با حدود ۸۰ مترمربع بخرند، قیمت آن ۲۵۰ میلیون تومان است و تقریبا ۱۷۰ میلیون تومان کسر می‌آورند.

با این حال، آغاز اجرای این نوع پرداخت تسهیلات مسکن می‌تواند همزمان با افزایش قیمت مسکن به خصوص خانه‌های نقلی باشد؛ چراکه بازار تحریک شده و گروهی که خانه‌هایشان در این مدت به دلیل افت قدرت خرید مردم، روی دستشان مانده بود، به سوداگری در بازار پرداخته و قیمت‌های خود را بنا به میل خود بالا می‌برند.

در این میان، در کنار افزایش قیمت واحدهای نقلی، تغییرات قیمت این خانه‌ها به واحدهای مسکونی دیگر نیز منتقل می‌شوند و هستند سازندگانی که در این مدت به ساخت‌وساز خانه‌های لوکس پرداخته‌اند و منتظرند تا خانه‌های خود را با قیمت‌های مورد نظر خود به بازار عرضه کنند تا سودی بیش از آنچه که تصور می‌کنند، عایدشان شود.